공동주택(아파트) 실거래 가격 통계는 2006년 1월 1일부터 도입돼 올해로 20주년을 맞는다. 2006년부터 2025년까지 축적된 아파트 매매가 정보는 총 1063만 63건. 오마이뉴스는 3월 한달간 한국도시연구소와 공동으로, 대한민국 20년 아파트 실거래가 분석을 진행했다. 1063만 건의 방대한 거래 데이터를 통해 지난 20년간 '아파트 주소'가 한국의 자산 격차를 얼마나 심화시켰는지를 들여다봤다. <편집자말>
[신상호 기자]






바다신게임


▲   최은영 한국도시연구소장


ⓒ 이희훈




"윤석열 시절, 강남구 압구정동 현대 아파트가 100억이 바다이야기오리지널 넘었어요. 윤석열 정부 부동산 정책의 최대 수혜자가 강남 아파트 집주인이었기 때문입니다. 이런 특혜를 지금 유지해야 되느냐하는 갈림길에 있는 겁니다."

지난 2006년부터 2025년까지 주택 실거래가격을 들여다본 최은영 한국도시연구소 소장은 지난 2023년부터 2025년 서울 강남 아파트의 가격 추이가 놀라울 정도라고 모바일바다이야기하는법 했다. 해당 기간 압구정동 현대 아파트 가격이 1채당 100억 원이 넘고, 강남 주요 아파트들의 최고가격 행진(관련 기사: 윤석열 정부 때 집값 안정? 3년간 서울 아파트 최고가 쏟아졌다 https://omn.kr/2hem3)이 이어졌는데, "우리도 분석을 하기 전까진 제대로 인지하지 못했던 사실"이라고 했다.
최 소장은 강남 아파트만 나 바다신게임 홀로 폭등하면서, 주소에 따른 계층화 구조가 심화되는 현상에 공감대를 표하면서 이를 "공공과 민간의 합작품"이라고 꼬집었다. 그는 "GTX 등 막대한 공적 자원, 사회간접자본들이 지금도 서울 강남에 집중되고 있다"며 "재개발·재건축을 민간에 맡겨두니 이득을 보려는 민간은 사업성 있는 곳에만 새 아파트를 짓는다"고 했다.
최 소장은 우선적으 손오공릴게임예시 로는 윤석열 정부 때 만들어진 강남 집주인 혜택 구조를 손봐야 한다고 주장했다. 그는 "윤석열 정부 정책의 최대 수혜지가 강남이고, 수혜자는 강남 아파트 집주인들이었다"면서 "40억, 50억하는 아파트를 임대 등록하면 세금 특혜를 주는 것도 올바른 방향인가. 이런 것들에 대해 종부세와 재산세 혜택을 계속 줄 것이냐의 문제도 단호하게 결정돼야 한다"고 강조했다.
"윤 정부 시절 급격한 변동 있었는데, 언론들은 '조용'"
- 지난 20년간 전체 주택 가격을 분석하는 방대한 작업을 진행했다. 분석을 진행하면서 가장 특징적이었던 부분은 뭐라고 보는가?
"주목할 시기는 윤석열 정부 시절인 지난 2023년부터 2025년이다. 서울의 강남 아파트 가격 추이를 보면, 윤 정부 때 아파트 최고가가 연이어 경신되면서 가격 폭등 현상이 두드러진다. 상상을 초월할 정도였다. 압구정 현대 아파트가 1채당 100억 원을 돌파한 것도 윤석열 정부 시절이다. 2020년초 20억 원 하던 은마아파트도 30억을 단숨에 넘겼다. 현대 아파트가 100억을 넘겼는데 왜 별다른 이슈가 되지 않았는지 의문이다. 윤석열 정부 시절, 이런 급격한 변동이 있었음에도, 언론들은 조용했고, 우리도 분석 전까지 제대로 인지하지 못했던 사실이다."
- 윤석열 정부 시절 부동산 정책은 보유세 감면, 재건축초과이익환수제 완화 등 집주인들의 이익을 보전, 강화해주는 방향이었다.
"윤석열 정부 정책의 최대 수혜지가 강남이고, 수혜자는 강남 아파트 집주인들이었다. 재건축초과이익환수제 완화해주면 혜택 누가 보나, 강남이 본다. 종합부동산세 완화하면 그 혜택 역시 강남이 본다. 이런 것들이 작동하면서 윤석열 정부 시절 이뤄졌던 강남 집주인 특혜의 결실이 아파트값 급등으로 나타나는 거다. 정책의 수혜를 보는 계층이 부유층이면서, '강남 거주'라는 공간적으로도 일치하는 현상이 나타난다. 언론들도 정부에 따라 태도가 달라지는 것 같다. 강남 아파트가 문재인 때 평당 1억한다고 난리를 쳤는데, 윤석열 때 평당 2억, 3억 되는데 이걸 왜 보지 못한 건가."
- 2006년에도 아파트 가격 격차에 따른 불평등 문제가 있었다. 20년동안 이 문제는 더욱 심화됐다. 서울과 지방간 격차 문제가 아니라, 강남과 비강남, 압구정동과 압구정동 아닌 곳의 문제로 세분화됐다.
"불평등 문제는 어제 오늘의 문제가 아니지만, 그 문제가 더욱 심화됐다는 것에 문제 의식을 가져야 한다. '아파트 가격이 몇 배 올랐다'보다 절대 금액이 얼마 올랐느냐가 더 문제다. 1억 원 아파트가 3억원이 되는 것과, 10억 아파트가 30억이 되는 것과는 근본적으로 다른 문제다. 지금은 10억 아파트가 30억이 되면서 불평등이 심화되는 구조 아닌가. 가령 압구정동 현대 아파트처럼, 과거와 달리 가격이 폭등하는 지역은 더욱 한정적인 지역에 국한되고 있다."
- 특정 지역에서만 과도하게 상승한다, 결국 자산 계층화 문제로 나타나는 것 같다.
"그렇다. 20년 전에는 서울에 있는 집이 안전한 자산이었다고 한다면, 지금은 서울만으로 안 되고, 서울 강남, 그리고 서울 강남 전체도 아니고, 압구정동이나 대치동, 이런 식으로 되어가는 것 같다. 여기에서도 재건축의 가능 여부와 가격이 맞물려 돌아가면서 재건축 아파트는 더욱 비싸지는 것 같다. 분석을 하면서 놀라웠던 점은 지방은 신축 아파트가 구축 아파트보다 월등히 비싸다. 그런데 서울에서 초고가 아파트라고 하는 것들은 다 재건축을 앞둔 구축 아파트들이다."

"강남 집주인은 손 하나 까딱하지 않고 돈 버는 구조"










▲  서울 강남구 압구정동 한 아파트 모습. 2026-03-31


ⓒ 연합뉴스




- 재건축의 가능 여부도, 사회 간접 자본이 얼마나 잘 갖춰져 있느냐의 문제다. 그러니까 강남은 학교와 병원, 전철 등 교통망 등이 잘 갖춰져 있기 때문이고, 지방은 그렇지 않기 때문이다. 소위 '돈 되는 곳'에만 재건축 재개발이 되고 있는 것 같다.

"개발 사업을 민간 부동산업자에게만 맡겨둔 결과이기도 하다. 재개발과 재건축을 민간에 맡겨두니, 이윤 추구에 눈이 먼 민간업자들은 돈 되는 곳만 골라 새 아파트를 짓는다. 이들이 볼 때 지방의 구축 아파트들은 새로 지을 필요가 없는 것들이다. "
- 그동안 공적 예산들이 서울에만 과도하게 집중된 것을 문제 근원으로 본다. 서울, 특히 강남 중심으로 GTX 등 철도와 도로가 계속 깔려왔고, 앞으로도 수많은 사회간접자본 투자가 계속될 예정이다. 국민 세금 들여서, 강남 집부자들이 배를 불리는 형국인데.
"그렇다고 생각한다. 국가의 자원이 지금도 계속 서울과 수도권에 몰리는 상황이다. '수도권 집중을 막자'는 사회적 합의가 있었지만 제대로 지켜지지 않는다. 지방엔 지하철도 제대로 안 깔린 곳도 많다. 하지만 서울 강남을 중심으로는 철도와 도로가 계속 확장되고 있지 않나. 이것도 모자라 서울은 지상에 있는 지하철을 또 지하화하겠다면서 막대한 공적자금을 들이붓겠다고 하고 있다."
- 결국 '강남 아파트 급등'으로 대표되는 주소불평등 사회 구조는, '공공'과 '민간'의 합작품인 것 같다.
"그렇다. 공공 측면에선 서울, 수도권으로 모든 자원을 집중하며 비중을 늘리고 있고, 민간은 공공 자금이 막대하게 투입되는 서울, 강남에서 아파트를 지어 팔면서 이득을 보는 구조다. 공공과 민간이 결합해서 이 현상을 강화하는 거다. 강남 집주인은 손 하나 까딱하지 않고 돈 버는 구조다. 서울은 집이 없어서 고시원, 지하에 사는 사람도 많아지는데, 그 사람들이 살 집을 또 서울에 짓는다. 지방에서는 계속해서 사람들이 서울로 떠나고, 지방은 텅텅 비어가는 악순환이 벌어지는 거다."
- 무엇부터 바로잡아야 한다고 생각하나.
"윤석열 정부 때 강남 집주인을 지원해주던 제도들이 아직 그대로 남아있다. 보유세의 경우도 강화하는 정책이 어느 때보다 필요한 상황이라고 생각한다. 주택임대업자 세금 감면 등의 특혜도 잘못됐다. 40억, 50억하는 아파트를 임대 등록하면 세금 특혜를 주는 게 올바른 방향인가. 이런 것들에 대해 종부세와 재산세 혜택을 계속 줄 것이냐 문제도 단호하게 결정돼야 한다. 박근혜 정부와 문재인 정부, 윤석열 정부가 잘못했던 부분들이 많이 남아 있고, 이걸 이재명 정부가 계속 유지할 수는 없다고 생각한다."